天津市物業(yè)知識(shí)問答50問

1.問：什么是物業(yè)管理？

答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

2.問：什么是業(yè)主？什么是物業(yè)使用人？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

3.問：在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有哪些權(quán)利？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主享有下列權(quán)利：（1）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，發(fā)表意見，行使表決權(quán)；（2）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán)；（3）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（4）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（5）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（6）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（9）對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

4.問：在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（1）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（3）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；（4）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（5）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；（6）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

5.問：業(yè)主大會(huì)是一個(gè)什么樣的組織?業(yè)主大會(huì)可以決定哪些事項(xiàng)？

答: 根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。

業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：（1）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（4）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；（5）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

6.問：業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)什么樣的機(jī)構(gòu)？履行哪些職責(zé)？

答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（2）定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；（3）在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；（6）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；（7）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（8）組織籌集專項(xiàng)維修資金；（9）組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；（10）完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

7.問：在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好哪些工作？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好下列工作：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督；（2）對社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法建設(shè)、占用或者破壞園林綠地、拆改房屋結(jié)構(gòu)、侵占消防通道、違規(guī)養(yǎng)犬等行為應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；（3）接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)助做好相關(guān)工作。

8.問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為哪幾個(gè)等級？對各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模有何規(guī)定？

答：根據(jù)國家《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

9.問：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體履行哪些社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)？

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體履行下列社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)：（1）做好《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市城市管理規(guī)定》（2010年市人民政府令第26號）等法規(guī)規(guī)定的社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作；（2）明確本轄區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理的部門和人員；（3）組織召集街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；（4）協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重要問題；（5）指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)對社區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)；（6）組織對社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況的考評。

10.問：社區(qū)居民委員會(huì)在社區(qū)物業(yè)管理中應(yīng)做好哪些工作？

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，做好社區(qū)物業(yè)管理的下列工作：（1）教育引導(dǎo)居民參與配合社區(qū)物業(yè)管理、履行應(yīng)盡義務(wù)、愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)；（2）依法維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益，向上級有關(guān)部門及時(shí)反映社區(qū)居民的意見和建議；（3）對社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實(shí)施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評；（4）對未實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織落實(shí)衛(wèi)生保潔和秩序維護(hù)等基本服務(wù)；（5）組織召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛；（6）做好日常巡查，對本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻，并向相關(guān)部門報(bào)告。

11.問：社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員有哪些職責(zé)？

答：社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，對社區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督協(xié)調(diào)，履行下列職責(zé)：（1）組織開展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，增強(qiáng)居民依法守約意識(shí)；（2）教育引導(dǎo)社區(qū)居民參與支持社區(qū)物業(yè)管理，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（3）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作。指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展工作；（4）負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理巡查工作，反映社區(qū)居民物業(yè)服務(wù)訴求；（5）對社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規(guī)行為，及時(shí)勸阻制止，并向所屬街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告；（6）負(fù)責(zé)召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛；（7）配合有關(guān)部門對社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實(shí)施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評；（8）未成立業(yè)主委員會(huì)的商品住宅小區(qū)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)使用房屋專項(xiàng)維修資金；（9）完成上級交辦的其他工作事項(xiàng)。

12.問：對于新建商品房小區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由誰來選聘？對前期物業(yè)服務(wù)合同的起止時(shí)間如何規(guī)定？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。

新建住宅商品房出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并由雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。

13.問：什么是管理規(guī)約？管理規(guī)約由誰制定？臨時(shí)管理規(guī)約由誰制定？購房人在購房時(shí)通常需要“雙確認(rèn)”，指的是什么？

答：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。管理規(guī)約由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并對全體業(yè)主具有約束力。

根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，開發(fā)建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。在售房時(shí)應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。

14.問：什么是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？對業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)有何規(guī)定？

答：根據(jù)《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

15.問：業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？

答：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)需要和業(yè)主協(xié)商確定。

16.問：我市對業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)和處置以及相關(guān)費(fèi)用等。

根據(jù)《天津市房屋安全使用管理?xiàng)l例》，房屋所有人、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)保證房屋的使用安全，不得影響共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用和修繕。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)、禁止行為，書面告知裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)。

房屋所有權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)合法使用房屋，保障房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全。禁止下列使用房屋的行為：（1）在樓板、陽臺(tái)、露臺(tái)、屋頂超荷載鋪設(shè)材料或者堆放物品，在室內(nèi)增設(shè)超荷載分隔墻體；（2）在住宅樓房外檐上增設(shè)門窗、拆窗改門或者擴(kuò)大原有門窗尺寸；（3）將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產(chǎn)、餐飲、娛樂、洗浴等經(jīng)營性用房；（4）拆改住宅樓房或者其結(jié)構(gòu)垂直簾體的非住宅房屋的基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓板等承重結(jié)構(gòu)；（5）其他危害房屋安全的行為。

17.問：我市對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人房屋裝飾裝修履約保證金有何政策規(guī)定？

答：為督促業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋過程中自覺遵守國家和我市有關(guān)規(guī)定，根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋前，都會(huì)與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并約定交納一定數(shù)額的履約保證金，交納保證金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由雙方協(xié)商約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取該項(xiàng)費(fèi)用后，如果業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修過程中沒有出現(xiàn)違反規(guī)定行為，應(yīng)按照雙方簽訂協(xié)議約定的時(shí)間及時(shí)退還。

18.問：業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時(shí)，違反相關(guān)法律法規(guī)如何處理？

答：根據(jù)《天津市街道綜合執(zhí)法暫行辦法》，街道辦事處可以集中行使下列行政處罰權(quán)，并可以實(shí)施與之有關(guān)的行政強(qiáng)制措施：城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)行使的全部行政處罰權(quán)；房屋安全管理方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的對在住宅樓房外檐上增設(shè)門窗、拆窗改門或者擴(kuò)大原有門窗尺寸，將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產(chǎn)、餐飲、娛樂、洗浴等經(jīng)營性用房的行政處罰權(quán)。

19.問：在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時(shí)，對裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)有何規(guī)定嗎？

答：物業(yè)基本服務(wù)費(fèi)中不包括裝飾裝修房屋產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況據(jù)實(shí)測算，由業(yè)主或物業(yè)使用人支付。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝飾裝修協(xié)議中協(xié)商確定。

20.問：業(yè)主辦理入住后，遇到房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)找誰解決？

答：根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

根據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

21.問：國家和我市有關(guān)政策法規(guī)對商品房小區(qū)建設(shè)工程的保修期限是如何規(guī)定的？商品房小區(qū)的保修期限應(yīng)當(dāng)從什么時(shí)間開始計(jì)算？

答：根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；（5）其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

根據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》，新建商品房交付使用后，保修期限的確定依據(jù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房質(zhì)量保證書（包括保修范圍、保修期限、保修責(zé)任和保修單位等內(nèi)容）。商品房保修期應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房交付購房人之日起計(jì)算。

22.問：業(yè)主入住后沒有及時(shí)供氣、供暖，應(yīng)當(dāng)找誰解決？

答：供氣、供暖是商品房建設(shè)的配套工程，業(yè)主遇到未及時(shí)接通燃?xì)狻⑴瘹鈫栴}，應(yīng)當(dāng)找開發(fā)建設(shè)單位協(xié)調(diào)供氣、供暖部門落實(shí)。

23.問：住宅商品房中出現(xiàn)、私搭亂蓋、飼養(yǎng)烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、從事擺賣、加工等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)等問題，應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)責(zé)執(zhí)法

答：住宅商品房中出現(xiàn)上述違法違規(guī)行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)、社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員都有權(quán)利及時(shí)進(jìn)行勸阻制止。當(dāng)勸阻制止無效時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告，由其依據(jù)《天津市街道綜合執(zhí)法暫行辦法》依法處理。

24.問：新建商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)條件？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：（1）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；（2）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。

25.問：成立業(yè)主大會(huì)由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)。對于一個(gè)新建物業(yè)，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成。籌備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

26.問：參加業(yè)主委員會(huì)成員選舉應(yīng)當(dāng)具備什么條件？對業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)有什么規(guī)定？業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是如何產(chǎn)生的？

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（2）具有完全民事行為能力；（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；（5）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（6）身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。

27.問：在什么情況下，業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止？

答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止：（1）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（2）連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（3）以書面形式提出辭職的；（4）因身體健康原因喪失工作能力的；（5）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

28.問：在什么情況下，業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過取消？

答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過取消其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)：（1）無故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；（2）有犯罪行為的；（3）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（4）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

29.問：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)應(yīng)該如何解決？主要用途是什么?

答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以按照每年不超過實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1%的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)中列支。活動(dòng)經(jīng)費(fèi)主要用于召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議和支付業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)過程中實(shí)際產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

30.問：社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由誰負(fù)責(zé)召集？主要協(xié)調(diào)哪些事項(xiàng)？

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由社區(qū)居民委員會(huì)召集。社區(qū)居民委員會(huì)主任、社區(qū)民警、業(yè)主代表或者居民代表、小區(qū)管理服務(wù)單位負(fù)責(zé)人等人員參加。

會(huì)議由社區(qū)居民委員會(huì)主任主持召開，原則上每月召開一次。研究議題由會(huì)議成員單位提出，主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：（1）履行物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中出現(xiàn)的問題；（2）業(yè)主委員會(huì)履職、換屆和委員補(bǔ)選工作；（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、使用等問題；（4）在房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用中遇到的問題；（5）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位的有關(guān)事宜；（6）社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的其他問題。

上述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議集體討論作出決定后實(shí)施，并監(jiān)督整改落實(shí)情況。

31.問：街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由誰負(fù)責(zé)召集？主要協(xié)調(diào)哪些事項(xiàng)？

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）召集，區(qū)有關(guān)行政主管部門、公安派出所、司法所、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位等各方負(fù)責(zé)人，以及業(yè)主代表或者居民代表參加。

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